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マンション敷地に戸建て:規制無き自由競争社会は自己責任の世界。それがよくわかる事例!

変な話だなぁと思って興味を持ちました。

 

ご存知でしょうが、最近のニュースで、杉並区のマンション敷地内に戸建てが建ち、そのことで住環境を侵害されたとしてマンション住民が不動産業者に慰謝料の支払いや住宅の撤去などを求めた訴訟があり、東京地裁(谷口安史裁判長)は28日、不動産業者に33万円の支払いを命じ、戸建て住宅の撤去については認めない判決を言い渡しました。

マンション訴訟 敷地に戸建て住宅 「撤去」の訴え退ける 毎日新聞2017年4月28日

マンション敷地内の住宅 撤去認めない判決 東京地裁 NHK)

 

ネット上でいろいろ矢印と出ていたので見てみました。

マンション敷地に戸建て 二重使用で違法建築に 東京・杉並区が是正命令も /2017.4.24 産経

THEグローバル社のグループ会社、カーサ桜上水のマンション敷地に戸建住宅を建てた件で裁判沙汰に /市況かぶ全力2階建

杉並区マンション問題 フロンティアライフとグローバル・キャストが法の穴掻い潜る /JCnet.

日経スペシャル「ガイアの夜明け」 3月29日放送 第154回 マンションは買い時か?~大量供給 販売の現実~/TVTOKYO

マンションは買い時か~大量供給 販売の現実~/良いマンション

 

これらを簡単に紹介すると・・・

 

右上矢印杉並区にある11階建てのマンション、カーサ桜上水の以前の様子(SUUMOより)

 

右下矢印このマンションの駐車場に新築戸建てが6戸建ってしまったのです。

 

 

このマンションは借地の上に建てられたものだったのです。(地主がいるということです)

以後時系列で書いていきます。

 

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・昭和46年建築で、マンションの底地周辺の計約3千平方メートルを敷地として建築確認を申請し、確認を受けた

 

・マンションの区分所有者は、底地の約1700平方メートルについて所有者と借地契約を締結。(マンションのために必要な1300㎡は借地契約を結んでいなかったことになり、借地料が安くなるとはいえ、マンション所有者が迂闊だったのではないかという見方もできます。)

 

残る約1300平方メートルはマンション駐車場として利用されていた

 

敷地全体の所有権を平成25年、不動産業者「フロンティアライフ」(東京都目黒区)が競売で取得。

 

・その後、フロンティア側から駐車場部分を購入した不動産業者「グローバル・キャスト」(埼玉県所沢市)が住宅6棟の新築を計画し、建築確認を申請した。

 

※グローバル・キャストはTHEグローバル社の子会社です。(下図参照)

THEグローバル社の社長は 扶桑レクセル株式会社(現株式会社大京)出身の永嶋秀和氏、東証1部上場会社です。(ウィルローズというマンションを売っているそうですーWikipedia

 

 

杉並区は26年1月、マンション管理組合とフロンティア社に対し、「住宅ができるとマンションが違法建築になる」として、駐車場部分を管理組合に売却するか賃貸借契約などを結ぶように文書で行政指導。指定確認検査機関にも建築確認証の交付留保を指示した。

※、マンション建設には容積率というのがあり、駐車場の敷地を含めないと敷地が狭すぎて違法建築となってしまいます。またマンション自体の申請は駐車場を含んでいたので土地の二重使用となり行政指導となりました。

 

 

敷地全体を最初に買ったフロンティア社はグローバル社と合意の上一旦売買契約を解除

(再度全敷地が競売で買ったフロンティア社所有となりました)

 

・駐車場部分の所有権をフロンティア社のグループ会社に移転し、第三者からグローバル社が購入する形を取り、グローバル社が再び建築確認を申請

 

駐車場部分の敷地で戸建てを建築すること自体は適法であるため、認められた。

※建築確認は違法でないと許可することになっています。(戸建ては適法だがマンションは違法となった)

 

・一方で杉並区は同年3月、マンション管理組合とフロンティア社に対し、行政指導に従わなかったとしてマンションを適法な状態にするよう勧告。従わなければ「是正命令を行う場合もある」としたが、戸建て6棟が完成した。(現在、戸建てに入居者はいない)

 

・住民側は「行政指導などをくぐり抜け、住環境を侵害した」として、追加提訴も含め約120人が両社などを相手取り、住宅の撤去などを求める訴えを起こした。

※この最初の判決が、冒頭に紹介した33万円の支払いだけというものだったのです。

 

・グローバル社は「訴訟外における質問への回答は差し控えたい」としている。フロンティアライフ社にも取材を申し込んだが、期限までに回答がなかった。

 

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以上が今回の事件の概要です。

 

この強引な取引を行っているのはフロンティアライフとグローバル・キャストです。

 

グローバル・キャストはTHEグローバル社の子会社で、THEグローバル社の社長は2005年にTV東京の「ガイアの夜明け」でも紹介された永嶋秀和氏、彼の番組での様子はこちらの方の視聴後のブログでなんとなく想像できました。

 

フロンティアライフという会社は謎で全く分からないのですが、法人.infoで調べてみるとこれかなと思う会社がありました。マップで建物を見てみたんですが、やっぱり何しているのかわかりませんでした。

 

このマンションは賃貸に出す人もいるようで、写真の規模からもわかるように、多くの人が住んでいます。その内装からは経済格差もよくわかります。

 

マンション住民たちはどうして違法にならないように敷地を押さえておかなかったのか?しかし、買える(または賃料を払える)資金を持っている人といない人とでは、その案もまとまらないでしょう。

 

元の地主からは競売ということですから、フロンティアライフとは繋がりがないのでしょうが、それまでの借地料が適当だったのか?更新などで値上がりして折り合わなかったのか?疑問に思うことはたくさんあります。

 

また、グローバル社側も、行政から目を付けられていたにもかかわらず、堂々と法の目を搔い潜って強引にことを進めることのメリットや目的が何なのかわかりません。

 

フロンティアだけは今のところ儲けが入っていますが、この会社は何なのか、不思議です。

 

行政サイドとしても、結果がよくないとわかっていながら強引に進める業者に対して強制力がないというのも問題です。今までにもこういう問題はありましたが改善されているようには見えません。

 

新築戸建てに入居者は来るのか?この状態を気にしなければ住める人はいるでしょう。

 

マンションは所有者も賃借人も違法建物に住むことになり、何らかの対処をしないといけません。

まわりの土地を買い足すこともできません。

慰謝料を33万円もらっても、自分の住宅が違法状態であることを解消できません。

 

彼らが今後どうなるのかを追跡していくと、フロンティアとグローバルの本当の目的が見えてくるでしょう。

今後このマンション区分は誰も買わないでしょう。買うとしたらフロンティアかグローバルかその関連業者しか思いつきません。

 

以上は憶測まじりですが、それをもとに感じたことは・・・

下矢印

<契約社会に不慣れ>

そもそも住民側に、自宅を適法に保つための努力があったのか?安さに目がくらんで正当な借地料を払っていなかったのではないか?地主を信頼しすぎていたのではないか?

 

<規制緩和で自由に活動>

モラル無き者が堂々と活動する世の中になってしまいました。

今回は勝手な規制緩和ですが、行政に力がないということはこういう結果を生むのです。

 

<知識と経済格差>

マンション住民の中にきちんとした知識を持った人がたとえいても、多数派にならないと今回の場合も管理組合として動けなかったでしょう。

 

<お上頼り>

お役所が行政指導しているから何とかなるだろうと思っていたかもしれません。

 

<相手の善意に期待>

そこまで業者は強引ではないだろうとも思っていたかもしれません。

 

 

この例、米軍に国家の土台である国防を委ね日本侵略を企む中国や朝鮮に善意を期待しやるべきことを怠ってきた日本を暗示しているような気がしました。ガクブル

 

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